北京新机场通航2月考:二手房价托底 新房不升反降
本文摘要:北京新机场通航2月考:二手房价托底 新房不升反降---

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  9月25日大兴国际机场正式通航至今已满两个月。此前,大兴新城片区被冠以新国门商务区的标签,新机场利好不断,包括万科、恒大、泰禾、绿地、金融街、远洋等在内的众多房企纷纷进入大兴跑马圈地。

  随着机场高速、高铁、快轨等交通干线相继落地,新的空港经济区逐渐形成,大兴新城辐射区显然占了很大优势。不过,伴随着房地产调控步入稳定期,房价整体出现下行趋势,以新机场为卖点的楼盘是否能顺利“收割”未来红利,吸引了各方的关注。

  竞速

  龙头房企出手激战

  自2015年大兴国际机场正式开工,大兴一直聚焦在镁光灯下,成为众多房企狂欢的热土。据统计,截至2019年11月18日,北京共计完成了70宗土地出让,其中,居住用地成交45宗,大兴和经济技术开发区累计成交10宗,占整体住宅用地成交的22%,是目前全市住宅供地最多的区域,其竞争激烈程度也堪称全北京之最。

  例如,就在新机场正式投运当天,保利、中海、金茂+合生分别竞得庞各庄、瀛海和石榴庄地块,龙头房企新一轮竞逐京南,再度刺激了南城市场。

  早在2017年,保利与首开组成联合体早已在南城开发住宅项目;此前2018年,中海的瀛海府则作为北京第一个限竞房入市,年初中海又拿下瀛海府二期,新机场通航之际又在瀛海再下一城,其对南城的决心可见一斑;而金茂+合生竞得的石榴庄地块,业界传闻或将推出一座位于南城的金茂府。

  按照规划,大兴国际机场将在2021年和2025年分别实现旅客吞吐量4500万人次、7200万人次的建设投运目标,到2040年将满足年旅客吞吐量1亿人次的需求。

  根据公开资料,机场直接就业人员将达到30万,如果按照产业辐射的周边间接就业人员2至4倍的比率,间接从业人员会突破100万人次。

  巨大的投资机会让大兴机场这块“香饽饽”成为争夺的焦点,一时间大兴区域形成千帆竞发、百舸争流的局面。

  业内人士分析称,大兴市场经过近几年的高强度开发(过去几年土地和新房成交量均位居前列),已经具备一定的基础,新机场开通将进一步推动相关区域,机场快线等相关交通线路的完善,也将进一步提升大兴与市区的紧密程度,预计未来几年,大兴将成为重要置业点。

  退烧

  年底让利促销 新房不涨反降

  利好空前,土地市场的狂热是否能带动楼盘的实际销售?记者调查发现,在整体楼市企稳的行情下,尤其是大兴市场普遍以限竞房为主,受限于70/90政策,实际销售并未迎来期待中的高光时刻。

  克而瑞研究中心近日公布的《2019年1至10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示,10月份TOP100整体销售规模环比微降,同比增长13.7%;TOP50房企中有近六成企业的单月业绩环比下降;六成房企业绩目标完成80%以上,少数房企仍需加速推货去化。

  顶着年底业绩冲刺的压力,大部分新盘打出了“亲民”牌,降价促销让利购房者,加速资金回笼。另一方面,大兴区上万套限竞房库存几乎在同一时间入市,竞争之激烈远远超过其他片区,价格战此起彼伏。

  记者走访了解到,在大兴区新源大街地铁4号线义和庄商圈,附近在售的金悦府推出85平方米两居的“普宅”特价房,一口价374万元/套,这个价格刚好处于五环到六环之间的普宅标准指导价范围内。“折后价格不到4.4万/平方米,普宅标准可以降低首付,可以说相当实惠。这个价格也是近期才推出的,之前没有。”金悦府售楼员李文(化名)告诉记者,“刚需首套房客户首付只要35%,130万左右,这在北京在售的新房中应该算绝无仅有了。”

  与金悦府紧挨着的颐璟万和,也推出了类似房源,85平方米两居一口价386万元/套。目前项目在售产品为85至135平方米三居和四居。四居产品“颐公馆”样板间日前对外开放,均价在55016元/平方米。而特价房的单价折算仅45000元/平方米,价格差额达万元,优惠力度着实不小。前来“捡漏”的购房者李先生告诉记者,“已经定了一套,有点远,平时肯定很少来住,但看好新机场,还是买了。”他也表示了隐忧,“现在年底降价厉害,我是前两个月买的,还是买早了。现在就是希望新机场开通能够带动产业发展。”

  4号线上最为成熟的黄村,也是大兴新城辐射区,是新机场通航的直接受益片区。黄村虽属于大兴老城区,周围生活气息浓厚、配套成熟,但区域内目前新盘较少,附近没有新规划和产业园。

  据了解,江山风华算是目前黄村片区最火的楼盘,均价55800元/平方米。项目为小高层板楼,主力户型为89至136平方米3居和4居,得益于全明户型设计,及风华系园林加持,市场认可度较高。另一方面,竞争对手招商雍和府已近尾盘。据了解,江山风华在9月份取得预售证之后,开盘当天销售18.3亿,去化360套左右。

  总体来看,除了黄村核心区一两个限竞房项目去化尚可,大兴区域内多达23个限竞房,整体去化并不理想。大部分楼盘限价均在4万以上,而项目的成交价均在3.7万/平方米左右,新机场通航并未给大兴楼市带来实际性的刺激作用。

  尴尬

  产品硬伤 高不成低不就

  记者调查发现,新机场作为大兴最大的利好,实际辐射的区域仍然有限。而如上述的金悦府和颐璟万和所在的义和庄商圈,虽然处于辐射带上,显然又没有把握好地段优势,在产品打造上差强人意。

  如金悦府在售的85平方米二居、89平方米三居户型设计并无太大亮点,部分户型餐厅正对卫生间,在市场上并不受欢迎。相比之下,颐璟万和品质稍高,但价格也高出不少,仍没有脱颖而出的亮点。同一区域项目扎堆、同一产品同质化严重,可选的余地较少,是目前大兴新城片区限竞房的最大硬伤,刚需客群反响平平。

  而临空经济带直接辐射的如庞各庄、魏善庄区域,则位于六环外,比较偏僻,目前还没有地铁,交通极其不方便,客群大多来自当地的居民和新机场工作人员。

  业内人士分析称,目前大兴以城市中心区外溢和本地改善需求为主,总体房价水平相对较低,也有不少板块属于机场征迁安置需求。此外,大兴作为集体建设用地直接入市试点区域,近年不少项目通过开发商与集体联合开发的方式进行,对应产业和人口居住需求也形成一定差异。